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      政???????策

      寶雞市自然資源和規劃局
      關于《寶雞市關于加快解決國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見(試行)》征求意見的公告

      發布時間: 2021-11-22 16:57:05 瀏覽次數:
      來源:寶雞市自然資源和規劃局

             為進一步加快解決我市國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題,維護群眾合法權益,化解社會矛盾,現將寶雞市自然資源和規劃局起草的《寶雞市關于加快解決國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見(試行)》(征求意見稿)全文公布,面向社會各界征求意見。

             地  址:寶雞市行政中心1號樓401室

             聯系人:劉麗   電話:0917-3262738

             電子郵箱:78855931@QQ.com    傳真:0917-3262312

             截止時間:2021年12月21日



                                                                                          寶雞市自然資源和規劃局

                                                                                              2021年11月22日






      寶雞市關于加快解決國有建設用地上不動產

      登記歷史遺留問題的意見(試行)


             為進一步加快解決我市國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題,維護群眾合法權益,化解社會矛盾,根據自然資源部《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》(自然資發〔2021〕1號)和陜西省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》(陜自然資發[2021]33號)精神和要求,借鑒外地經驗,結合我市實際,制定如下意見。 

             一、處理原則

            (一)尊重歷史,實事求是。解決國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題應從維護政府公信力和群眾合法權益的角度出發,以歷史的眼光看待問題,客觀分析當時歷史狀況,把人民群眾的利益放在首位,謹慎審查認定歷史材料,努力化解社會矛盾,促進社會和諧穩定,既堅守法律底線又解決實際問題。因政策和規劃調整等因素形成的歷史遺留問題,按當時的政策、規定和標準處理;現行政策從簡或優于過去政策的,執行現行政策。

            (二)政府主導、部門協同。市縣(區)人民政府應履行屬地管理主體責任,督促開發建設單位履行義務主體責任,積極向有關部門申請解決不動產登記歷史遺留問題。自然資源、住建、稅務、市場監管、行政審批、城市執法等職能部門要密切協作,主動作為,履行職責,積極消化存量問題,堅決遏制新增問題。

            (三)以民為本、無錯為先。本著以人民為中心的思想,將人民生命財產安全放在首位。對不屬購房人責任的,優先考慮辦理不動產登記,對建筑主體質量安全和消防安全存在隱患的暫緩辦理不動產登記。

            (四)規范處置、違法必究。對歷史遺留項目中開發建設單位涉及的違法用地或者違法建設等問題,相關職能部門要依法查處,追究相關開發建設單位責任,進一步整頓房地產市場,防止非法項目借機合法化。

             二、適用范圍

             寶雞市區域范圍內,2020年12月31日前,在國有建設用地上開發建成且銷售或已投入使用的住宅、商業、辦公、工業等房屋,因用地、規劃、施工、竣工驗收等手續不全,房地主體不一致,房屋跨宗地建設,欠繳相關稅費,開發建設單位滅失等各種原因,造成不動產相關權利人的房屋所有權和國有土地使用權無法辦理登記事項的,列入歷史遺留問題處理范圍,適用本意見。

             三、處理意見

           (一)關于用地手續不完善的問題

            1.對國家機關、企事業單位利用自有國有土地建設房改房、集資房的,可按劃撥方式補辦用地手續;對政府主導的安置房、棚改房、經濟適用房等項目,可按照劃撥、協議出讓等方式補辦用地手續。

            2.對于其他建設項目,按照實際情況,分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協議出讓等方式按照項目建設時的政策規定處理、補辦用地手續。

            對住宅、商業類未供即用項目,在符合用地規劃的前提下,由項目所在地的縣區政府、開發區、管委會出具情況說明,并提出免于沒收的明確意見,但按規定需要處罰的,由相關項目位于城市規劃區內的由城市執法管理部門按項目建設時的處罰標準對違法用地主體進行處罰,項目位于城市規劃區外的由自然資源部門按項目建設時的處罰標準對違法用地主體處罰后,辦理供地手續;對工業類、公共建設類、公益服務類、民生保障類未供即用項目,在符合用地規劃的前提下,由縣區政府、開發區、管委會出具情況說明,出具處罰或免于經濟處罰手續后,辦理供地手續。

             其中對已辦理了房屋所有權登記,未辦理土地登記,當事人申請辦理不動產登記的,由不動產測繪機構進行權籍調查,并經公告權屬清晰無爭議的,自然資源部門依據房屋證載用途或房屋規劃用途確定土地用途。土地用途為城鎮住宅的,直接按現狀核發用地劃撥決定書或者補辦協議出讓手續;土地用途為商業等非住宅用地的,按照協議出讓方式補辦用地手續。

             3.土地出讓價款補繳時點。土地出讓價款及相關稅費評估期日的時間節點以項目建設時的時間點作為計算標準的依據(稅務部門有明確規定的,按其相關規定執行),按以下資料載明的最早日期確定:

             ①建設工程竣工驗收日期;

             ②建設工程施工許可證日期;

             ③建設工程規劃許可證日期;

             ④房產證頒發日期;

             ⑤1988年1月1日前建成的房屋,并且無法提供以上四種證明資料的,按照不動產所在地的街道辦事處或鎮政府出具的建房時間確定。

            (二)關于欠繳土地出讓價款和相關稅費的問題

             1.對2020年12月31日前,房屋已銷售且已入住的住宅項目,開發單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款,以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款,或者開發單位欠繳稅費的,按照“證繳分離”原則,由項目所在地縣區政府(管委會)負責追繳,不動產登記部門根據縣區政府(管委會)出具的延后補繳意見,辦理不動產登記。開發建設單位自持的部分不動產在土地價款或相關稅費未繳清之前不予辦理抵押或者轉移登記手續。

             2.對房屋尚未入住的住宅項目,開發單位未按規定繳納土地價款和相關稅費的,對劃撥土地上自建房擅自按商品房對外出售,未補繳土地出讓價款的,應當依法繳納所欠價款和稅費后,方可辦理不動產登記。

             3.以上情形涉及滯納金的,經縣區政府(管委會)同意,可不予收取。但以上情形涉及稅款所產生滯納金的,由稅務機關依法征收。

             4.房屋銷售、入住等情況由項目所在地住建部門予以核實后出具證明,并取得縣區政府(管委會)同意后,方可按照“證繳分離”辦理不動產登記。

             各縣區政府(管委會)要加大追繳力度,綜合運用行政、司法、經濟、誠信體系等手段,強力追繳土地價款和相關稅費,督促其限期補辦相關手續和繳清相關規費。對有能力繳納土地價款和相關稅費,但惡意拖欠或拒不辦理相關手續,導致無法辦理房屋產權登記的開發建設單位,可通過行政手段和司法途徑,督促開發建設單位盡快繳納,依法保障購房主體的合法權益。對惡意欠繳土地價款和相關稅費的開發建設單位或已不存在的建設單位的實際控制人,要加大懲處力度,一律列入各級失信黑名單,并通過各類媒體向社會公開公示,接受社會輿論監督;同時,各級各有關職能部門要視情況限制其繼續從事房地產項目的開發或其它經營活動;情況嚴重的,依法追究其相關法律責任。

             (三)關于未通過建設工程規劃核實的問題

             1.對于按規定能夠補辦規劃驗收等手續的應當依法依規處理并補辦相關核實手續。對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的,經市、縣人民政府同意后,自然資源或行政審批部門可以按現狀出具認定意見或核實意見。相關核實手續或認定意見、核實意見可以作為不動產登記建設工程符合規劃的材料。

             2.建設項目部分符合規劃的,自然資源或行政審批部門可對符合規劃的部分先行核實,并出具規劃核實意見??蓪⒑藢嵰庖姷臅娌牧献鳛榻ㄔO工程符合規劃的材料,先行辦理符合規劃部分的不動產登記。建設項目部分已辦理不動產登記的,不再重復辦理核實手續。

             3.建設項目未按要求建設配建設施,具備補建條件的,應在補建完成后再補辦規劃核實手續。因建設已完成確實無法補建的,可由建設單位在已建成且尚未出售部分通過內部置換方式進行足額抵補后,補辦規劃核實手續。即不具備補建條件,又不能足額抵補的,經當地人民政府研究,可采取異地建設等方式解決,同時先行辦理不動產登記手續。

             4.建設項目日照時數不滿足國家規范要求,不能予以規劃驗收的,由建設單位與受影響戶簽訂協議作為消除規劃影響的措施,辦理規劃相關手續。

             (四)關于未按規劃審批程序和內容建設的問題

             對住宅、商業類未批即用項目,由項目所在地的縣區政府、管委會出具情況說明,并提出減輕、免于處罰的明確意見,城市管理執法部門按項目建設時的處罰標準對違法主體處罰后,相關部門辦理規劃建設手續;工業類、公共建設類、公益服務類、民生保障類未批即用項目,由項目所在地的縣區政府、管委會出具情況說明,并提出免于處罰的明確意見,城市執法管理部門依據住建部《關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》不予行政處罰,并出具不予行政處罰通知,相關部門可據此辦理規劃建設手續。

             (五)關于缺少建設用地規劃許可證問題

             已經辦理了土地證或者未辦理土地證但已經簽訂土地出讓合同或者取得劃撥土地決定書的,不再補辦建設用地規劃許可證,建設用地規劃許可證不作為核發建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的前置條件。

             (六)關于缺少施工許可手續的問題

             《國務院關于改革建筑業和基本建設管理體制若干問題的暫行規定》出臺前(1984年9月)的項目,不再辦理施工許可證,其后的項目按照相關規定補辦施工許可手續。對于按照法規規定需招標但未招標項目(含施工和監理),由招標監管部門按照法規對相關單位進行處理后,申請人憑處理意見作為辦理施工許可證材料,但施工企業和項目經理資質不符合建設規模規定要求的除外。

             (七)關于缺少人防工程審批手續的問題

             建設項目已建成,按規定需辦理人防行政許可手續但未辦理的,由人防主管部門依法進行處理。對未辦理行政許可手續,但能足額修建人防工程的項目,經檢測、核查符合人防工程建設規范要求和人防工程建設指標要求的,按審批流程補辦行政許可手續;對未辦理行政許可手續且沒有足額修建人防工程項目的,對已建人防工程進行檢測、核查、符合人防工程規范要求的,不足面積部分按國家相關收費標準足額追繳人防工程易地建設費后,按審批流程補辦行政許可手續;對未辦理行政許可手續,也沒有修建人防工程,經核查原地也無法補建的項目,按審批流程補辦行政許可手續,按國家相關收費標準足額追繳人防工程易地建設費。

             (八)關于缺少建設工程竣工驗收備案手續的問題

             1.按規定能夠補辦竣工驗收手續的,項目所在地住建部門依法依規補辦項目竣工驗收手續后辦理不動產登記。

             2.對確因建成時間較早等原因,不具備補辦竣工驗收手續的,各縣區政府(管委會)督促開發建設單位開展火災隱患排查,消除重大火災隱患,并委托有資質的房屋安全檢測鑒定機構對項目進行檢測鑒定,在房屋質量安全合格且無重大火災隱患的前提下,由項目所在地住建部門出具房屋質量安全檢測審定意見。

             (九)關于集資建房超面積的問題。

             在辦理集資建設售房批復時,房屋實際面積大于經濟適用房套型面積標準的,按照相關規定進行處罰并由購房人按當地相同區位商品房價格補交差價后可辦理。

             (十)關于開發建設主體滅失造成無法登記的問題

             1.申請不動產登記或補辦手續的主體,原則上為現房屋所有權人。其中涉及土地落宗、首次登記和房屋所有權首次登記等情形的,由原開發建設單位提出申請。原開發建設單位不存在的,按以下方式辦理:

             ①原開發建設單位已滅失且無承繼單位的,可以由購房者或業主代表、業主委員會申請辦理相關手續。

             ②機關團體、事業單位和國有企業自行開發建設或利用自有國有土地與其他單位聯建的,由承繼單位或主管單位申請。

             ③由兩個或兩個以上單位合作開發建設的,一方或者多方已滅失且無承繼單位的,由剩余方申請。

             ④由于其他原因確實無法確定申請主體的,由項目所在地縣區人民政府指定的機構或組織代為提出申請。

             2.因開發建設單位已滅失等原因,購房人不能雙方共同申請辦理不動產轉移登記的,按照如下方式辦理:

             未辦理房屋首次登記的,按照以上條款明確申請主體先辦理首次登記,并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載,不頒發證書。

             已辦理房屋首次登記的,購房人可憑購房合同、購房款票據(或證明)、稅費憑證等單方申請轉移登記,不動產登記機構經核實并公告后辦理不動產轉移登記。

             3.原房地產開發企業已注銷且無承繼單位的,買房人已簽訂房屋買賣合同已付房款因無法提供不動產銷售發票而不能繳納稅款的,由稅務機關核實后根據購房合同確定的成交價格或其相關政策規定為當事人辦理稅款征收事項。

             (十一)關于原分散登記的房屋、土地信息不一致問題

             1.房地權利主體不一致。已辦理過國有土地使用權登記和房屋所有權初始登記,其房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權證書,未同步辦理土地使用權轉移的,按以下情況分別辦理:

             ①雙方當事人持房屋所有權證書和建設用地使用權證書共同申請,不動產登記機構調查屬實的,注銷原房屋所有權證書和國有土地使用權證書,并登記頒發房屋所有權和建設用地使用權權利主體一致的不動產權證書。房屋所有權人或原建設用地使用權人死亡(或滅失)的,其合法繼承人可代為申請。

             ②房屋所有權人僅持有房屋所有權證書,因客觀條件所限不可能與原建設用地使用權人共同申請的,房屋所有權人書面提出申請,不動產登記機構調查核實相關產權登記事實后向社會公告15個工作日。公告期滿無異議或異議不成立的,不動產登記機構依法注銷原房屋所有權證書和國有土地使用權證書,并登記頒發房屋所有權和建設用地使用權權利主體一致的不動產權證書。有異議且異議合理、合法的,不動產登記機構暫不予辦理不動產登記。       

             2.房地用途不一致,按以下情況辦理:

             分散登記時,已經分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產,當事人申請登記的,繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記,并在不動產登記簿和證書中記載原房屋所有權和國有土地使用權證號,未經批準不得改變已登記的不動產用途。除住宅類已轉移登記在業主名下的,其他情形房地用途不一致的,轉讓時按照規劃審批時點各土地用途基準地價之差補繳土地出讓價款,辦理相關變更手續,待房地用途一致后,再辦理不動產轉移登記。房屋規劃用途與土地用途不一致需補繳土地出讓價款的,計算方法參照以上執行。

             對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)二級類不對應的,不動產登記機構應當按照二級類重新確定地類,土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致,并在不動產登記簿和不動產權證書中注記原批準用途。原土地權屬來源材料中土地使用期限記載不符合法律法規的,應當予以糾正。涉及土地用途變更的,按照相關規定辦理。

             原土地使用權證登記為“綜合用地”,土地出讓合同約定使用年限為50年,但未細分明確具體地類用途的,不動產登記機構可根據規劃報建等文件批準的房屋用途,對照現行土地用途分類標準確定該綜合用地具體包含的二級歸屬地類,土地使用期限按法定土地出讓年限確定,在不動產登記簿和不動產權證書中注記原土地用途及使用年限。

             ④原土地使用權證登記為“商住用地”,實際為商品化住宅的,辦理不動產登記時應當按出讓合同、規劃報建等文件批準的用途進行更正登記,土地用途為城鎮住宅用地,房屋用途為住宅,其土地使用權期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致;原土地使用權證登記為“商、住用地”,土地出讓合同使用年限約定為70年,但未約定商業、住宅等不同用途土地使用年限的,辦理不動產登記時應當按規劃報建等文件批準的房屋用途進行用途細分,使用年限自原土地出讓起始日計算,住宅的土地使用年限為70年,商業的土地使用年限為40年。涉及土地用途變更的,按照相關規定辦理。

             (十二)關于項目跨宗地建設問題。

             1.房屋涉及騎跨宗地,當事人申請辦理不動產登記,需要合并落宗登記的,按照以下情況分別辦理:

             涉及宗地用途、土地使用期限均一致的,將相關幾宗地合并為一宗地后再關聯落宗。

             涉及宗地用途一致,土地使用權期限不一致,權利人同意補辦手續并繳納相關費用的,統一以剩余最高年限登記,與土地使用權人簽訂土地使用權出讓變更合同(或補充合同),核繳增加年限土地出讓價款及相關稅費,補繳土地出讓價款按原土地出讓合同簽訂時點計算,權利人履行完相關手續后,予以統一落宗登記。

             涉及宗地用途一致,土地使用權期限不一致,權利人不同意補辦手續和繳納相關費用的,統一以剩余最短年限登記。權利人出具申請及保證書后,將幾宗地合并為一宗地落宗,登記中心受理業務時,在業務信息里加注說明,注明合并宗地中原發證各宗地的面積及土地使用期限。

             涉及宗地用途不一致,權利人同意補辦手續并繳納相關費用的,以規劃部門審批的建筑物規劃用途確定土地用途,簽訂土地使用權出讓變更合同,結清土地出讓價款差價及相關稅費,補繳土地出讓價款按補充土地出讓合同簽訂時點計算,權利人履行完相關手續后,予以統一落宗登記。

             涉及宗地用途不一致,權利人不愿補繳變更后土地出讓價款差價的,不予落宗登記。

             2.房屋騎跨宗地,在不動產登記時需要分割或調整宗地邊界的,由不動產所在地的自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割或調整邊界處理,不動產登記部門依據處理結果辦理登記。

             (十三)關于劃撥土地上房屋上市交易的問題

             購買劃撥土地上建設的房屋并已取得房屋所有權證書,再上市交易的,按以下情況分別辦理:

             1.已購公有住房和經濟適用住房首次上市交易的,根據《寶雞市人民政府關于促進已購公有住房和經濟適用住房進入二級市場交易的通知》(寶政發〔2003〕26號)規定,由買受人按房屋成交價的1%繳納土地收益金后,再辦理不動產登記。土地使用起始日期統一按該小區第一戶補交國有土地收益金的日期為準,土地使用年限按70年計。為了提高辦事效率,不再單獨辦理審批手續和簽訂土地出讓合同。在證書附記欄備注“該房屋所占土地性質已變更為出讓”。購買機關團體、事業單位、國有企業自建或職工集資建房上市交易的,參照此款執行。

             2.上述住房配建的商業、混合及其他用途的房屋上市交易的,其分攤土地按照相關規定辦理土地使用權出讓審批手續后,再按出讓土地性質辦理不動產登記。

             (十四)關于超規劃容積率的不動產首次登記的問題

             1.對符合規劃審批要求,但房屋實測時與規劃審批不一致的處理意見

             在《建設工程規劃許可證》中整體批建的項目,原則上以《建設工程規劃許可證》核算面積,以總平面圖批準的總建筑面積為依據,核準容積率。對《建設工程規劃許可證》明確載明以單體批建的規劃審批建筑面積,則以單體建筑面積為準進行核準,相關的配套商業、公建、層數、面積按《建設工程規劃許可證》或總平面圖審查認定。

           國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,房屋實際測量面積大于規劃許可面積,對超規劃許可面積在3%(含3%)以內的,不動產登記機構按房屋實測面積登記;對超規劃許可面積在3%—5%(含5%)以內,建筑物沒有超過規劃定點,沒有超層,且與業主無矛盾糾紛的,按房屋實測面積據實登記;對超規劃許可面積在5%以上的,按照相關規定進行處罰并補繳國有土地出讓價款和城市配套費、補辦《建設工程規劃許可證》后可辦理相關登記。

             遺留問題處理完畢后,嚴格按照單體建筑審批的面積進行核準登記。同時,城市管理執法部門要強化規劃管控和監督,加大違章處罰力度,確?!耙巹潯眻绦械臋嗤院蛧烂C性。

             (十五)關于公告的問題

             本《意見》涉及公告事項,由不動產登記機構在政府網站或不動產登記官網及不動產所在地進行公告,公告期為15個工作日。公告有異議的,應當在異議事項解決后辦理不動產登記。

             四、組織領導

             成立由市長任組長,分管自然資源、住建工作的副市長任副組長,市政府秘書長、相關副秘書長,市自然資源和規劃局、住建局、財政局、稅務局、城市執法局、行政審批局、司法局、市場監督管理局等相關單位負責同志為成員的寶雞市市轄區解決不動產登記歷史遺留問題工作領導小組。領導小組下設寶雞市處置不動產登記歷史遺留問題辦公室(簡稱“處遺辦”),“處遺辦”設在市自然資源和規劃局,市自然資源和規劃局局長任辦公室主任,市住建局局長、市自然資源和規劃局分管局長任辦公室副主任,負責市轄區國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的認定、組織和實施工作,工作人員從領導小組成員單位抽調。各成員單位要按照“誰審批、誰負責”的原則,切實履行本部門職責,認真落實領導小組明確的工作任務,相互支持,密切配合,形成合力,充分發揮協同一致的作用,加快對市轄區實施不動產統一登記前歷史遺留問題的處理。各縣區政府要落實屬地管理責任,成立解決不動產登記歷史遺留問題工作領導小組和“處遺辦”,有效解決問題。

             五、其他

             (一)本《意見》已明確的具體意見,不再逐宗報政府審批,由各部門按規定執行辦理,實現“一次申請、部門聯辦、信息共享”,并依法依規查處各類違法違規行為。

             (二)對未列入本《意見》且沒有相關規定的歷史遺留問題,由解決不動產登記歷史遺留問題工作領導小組按照“一事一議”的方式研究解決。本《意見》實施過程中,與國家、省級新的規定不一致的,按照國家和省級新的規定執行。

             (三)本《意見》自印發之日起執行,有效期二年。對相關問題處理,我市原有文件有明確規定但未列入本《意見》的,按照我市原有文件執行;我市原有文件規定與本《意見》不一致的,按本《意見》規定執行。                                                          

                                


                                                                 寶雞市人民政府辦公室

                                                                     2021年10月  日